In meinem ersten Beitrag hier bei www.cashkurs.com habe ich beispielhaft die Unterschiede zwischen der sogenannten Bruttorendite und Nettorendite bei vermieteten Immobilien aufgezeigt. Obwohl die Rendite kein wirklich scharf definierter Begriff ist, spielt sie bei Anlageentscheidungen eine herausragende Rolle. Der Duden definiert die Rendite als Ertrag einer Kapitalanlage. Dass man die Rendite bei Mietobjekten ermittelt, ist eine Selbstverständlichkeit. Bei selbst- oder eigengenutzten Objekten hingegen ist es eher ungewöhnlich Renditen zu berechnen. Dennoch möchte ich an dieser Stelle das Gedankenspiel wagen und die Frage stellen, ob die Ermittlung einer Rendite bei selbstgenutzten Immobilien überhaupt möglich ist und ob sie uns wichtige Informationen liefern kann, die bei der Anlageentscheidung eine Rolle spielen.
Wie lässt sich eine Rendite nun bei einem nicht vermieteten Objekt, welches von uns selbst genutzt wird ermitteln? Ganz einfach, indem wir die eingesparten Mietzahlungen berücksichtigen.
Nehmen wir mal an, wir kaufen für uns ein Reihenhäuschen für 300.000,--€ inklusive aller Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grundsteuer
Das benachbarte Reihenhaus, das unserem sehr ähnlich ist, ist für 1.000,-- € monatlich vermietet. Der Nachbar, der Mieter, zahlt neben seiner Nettomiete auch Betriebskosten an seinen Vermieter. Die zahlen wir auch. Zwar nicht an einen Vermieter, aber an die Ver- und Entsorger, an die Kommune, Versicherungen etc.
Der Nachbar hat einen kleinen Vorteil. Er braucht für die Instandhaltungskosten an seinem gemieteten Haus nicht zu zahlen.
Wir als Eigentümer können uns dem nicht entziehen.
Die Instandhaltung müssen wir leisten und zahlen.
Da wir handwerklich begabt sind, schlägt das nicht so sehr zu Buche und wir kalkulieren mit einer durchschnittlichen, monatlichen Belastung in Höhe von 100,-- € für die laufende Instandhaltung.
Hätten wir das Haus gemietet, so würde uns das monatlich 1.000,-- € kosten.
12.000,-- € jährlich.
Wir sparen also 12.000,-- € im Jahr Miete.
Die Instandhaltung am eigenen Haus belastet uns jedoch mit 100,-- € pro Monat, also mit 1.200,-- € im Jahr.
Die ziehen wir von der Mietersparnis ab.
Somit sparen wir 12.000,-- € - 1.200,-- € Instandhaltungskosten = 10.800,-- €.
10.800,-- € sind unsere jährliche Ersparnis.
Bei einem Kaufpreis von 300.000,-- € entsprechen die 10.800,-- € 3,6 %.
Die Rendite beträgt demnach 3,6 %.
3,6 % sind nicht gerade der Hit, aber, wie viel Zinsen bekommen wir zur Zeit für unser Geld? 1 bis 2 % wenn es gut geht und die Anlage einigermaßen sicher sein soll. Wir hätten den Griechen unsere Spargroschen vor zwei Jahren leihen können. Da gab es locker 10 % Zins.
Und wie sieht es heute aus. Wie viel bekämen wir von unserem Einsatz nach dem Schuldenschnitt zurück? Und das Spiel mit den Griechen ist noch nicht vorbei.
Wir wollen mit unserem Geld aber nicht spielen. Wir wollen rentabel anlegen oder investieren bei kalkulierbarem Risiko.
Nehmen wir mal an, wir hätten tatsächlich für 300.000,- € riskante Staatsanleihen gekauft und dafür 10 % Zinsen erhalten.
Dann hättest wir Zinseinnahmen in Höhe von 30.000,-- € im Jahr.
Davon müssten wir die vorher für die Miete eingesparten 10.800,-- € wieder abziehen.
Dann hätten wir immer noch einen Überschuss von 19.200,-- € im Jahr erzielt.
Das sind 6,4 % Rendite.
„Na immerhin. 6,4 % ist doch deutlich reizvoller als die mickrigen 3,6 %.“, stellen wir fest.
Aber, können wir sicher sein, das investierte Geld zurück zu bekommen? Wie lange werden die Zinsen bezahlt werden können? Wie sieht es aus, wenn unser Geld pro Jahr wegen Inflation auch nur 2 % an Kaufkraft verliert?
„Zu welchem Zins müssten wir unser Geld denn anlegen, damit wenigstens die 3,6 % Rendite wieder rauskämen?“, fragen wir nun.
Die für die Miete eingesparten 10.800,-- € entsprechen 3,6 % des eingesetzten Kapitals in Höhe von 300.000,-- €.
Die Mietbelastung, falls wir nicht kaufen, wäre
12.000,-- € pro Jahr. Die wird hinzugerechnet.
Wir bräuchten demnach einen jährlichen Zinsertrag in Höhe von 10.800,-- € + 12.000,-- € = 22.800,-- €.
Das entspricht 7,6 % von 300.000,-- €.
Wenn wir eine sichere Geldanlage finden, die 7,6 % Zinsen abwirft, dann sind wir renditemäßig soweit wie mit dem Kauf des Reihenhäuschens.
Nur - wer hat schon soviel Geld auf der hohen Kante, dass er den Kaufpreis komplett mit eigenen Mitteln bezahlen kann?
Die meisten Käufer werden wohl eine Finanzierung brauchen.
Häufig werden Annuitätendarlehen mit der Bank vereinbart. Oft mit anfänglicher Tilgung von nur 1 %.
Es dauert dann rd. 36 Jahre bis der Kredit getilgt ist.
Würden wir das Häuschen 36 Jahre lang mieten und würde die Miete jährlich um 2,5 % steigen, dann hättest wir nach 36 Jahren knapp 660.000,-- € an unseren Vermieter bezahlt und hätten n i c h t s.
Würden wir das Reihenhaus kaufen und dafür ein Darlehen über 250.000,-- € aufnehmen und dafür über die gesamte Laufzeit 4% Zinsen jährlich zahlen und die Tilgung mit 1 % jährlich in Form eines Annuitätendarlehens beginnen, dann:
hätten wir jährlich, 36 Jahre lang 12.500,-- € Raten an die Bank bezahlt.
Also 450.000,-- €.
Zuzüglich rund 65.000,-- Eigenkapital für den Restkaufpreis und weitere 44.000,- € für die laufende Instandhaltung.
Insgesamt hätten wir dann 559.000,-- € bezahlt.
Also über 100.000,-- € weniger, als wenn wir gemietet hätten.
Aber das ist noch nicht alles.
Jetzt haben wir ein schuldenfreies H a u s.
Wir wohnen mietfrei (falls wir noch leben).
Wenn wir mit höherer Anfangstilgung z.B. mit 3 % losgelegt hätten, hätte sich die Rückzahlungsdauer etwa halbiert und wir hätten nochmal gewaltig Zinsen gespart.
Soweit die für die Immobilieninvestition günstige Sichtweise. Klar ist natürlich auch, dass die Beispielrechnung mit dem Zinssatz steht und fällt.
Der von mir angesetzte Durchschnittszins ist auf so lange Sicht nicht prognostizierbar. Umso wichtiger ist es, dass zügig die Schulden reduziert werden.
Denkbar ist auch, dass die Mieten irgendwann fallen oder stagnieren. Das hätte ebenso Einfluss auf unser Ergebnis.
Kommentare
Ob ich da noch Arbeit habe?
Werde ich vielleicht krank sein?
Ob ich da noch lebe, wenn ich mir mit 30 z.B. ein Haus auf Kredit gekauft hätte?
So lange das Haus nicht vollständig abgezahlt ist, gehört es mir nicht!
Wenn mir jemand ein Haus schenkt: ok oder wenn ich nicht weiß, wohin mit dem Geld.
Ansonsten: totale Abhängigkeit und keinerlei Flexibilität.
Sollte noch jemand für mich gebürgt haben und ich bin mal "etwas früher weg"-
dann gnade ihm Gott.
Vermieten, damit die Raten gezahlt werden, wäre noch möglich, aber da gibt es ebenfalls ein Risiko.
Habt Ihr kein Geld, bleibt unabhängig!
...Wenn wir eine sichere Geldanlage finden, die 7,6 % Zinsen abwirft, dann sind wir renditemäßig soweit wie mit dem Kauf des Reihenhäuschens...
Also, wenn ich das Häuschen kaufe, dann spare ich die Miete (12.000,-.Euro p.a.)und habe zusätzliche Kosten von 1.200,- Euro p.a.. Das habe ich verstanden. Meine Rendite auf das gebunde EK (300.000,- Europ) beträgt: 3,6% p.a. Auch klar.
Wohne ich weiter zur Miete und lege die 300.000,- Euro an, dann benötige ich exakt den gleiche Rendite, nämlich 3,6% (wie beim Kauf), um mit dem Kauf "gleich zu ziehen". In dem einen Fall habe ich eine Immobilie, die keine "zusätzliche Rendite" erwirtschaftet, außer den eingesparten 10.800 Euro p.a. In dem anderen Fall meine 300.000,-Euro. Wie kommen Sie darauf, das ich 7,6 % Rendite erwitschaften muss, um renditemäßig mit dem Kauf gleich zu sein?
kleiner denk Fehler in der letzten Rechnung.
Der Mieter hat zwar nichts das stimmt er hat aber am Anfang sein Eigenkapital auch nicht Ausgegeben HÄTTE er es mit nur 2% Jährlich Verzinst HÄTTE er am Ende 132592.68€.
Ich bin Eigenheimbesitzer und muss feststellen, dass ich z.B. mit den Instandhaltungskosten i.H. von 44 T€ nicht auskommen würde. Nach vierzig Jahren stehen die Sanierung des Bades, der Heizung, die Fenster und einige Jahre später auch eine Neueindeckung an. Wenn man die energetische Modernisierung nicht vollkommen außen vor lassen will, muss man auch hier investieren. Dazu kommt ein Hausanstrich alle 20ig Jahre und ein Brenner hält ebenfalls nur rd. 20ig Jahre.
Meines Erachtens rechnet sich ein Mietshaus erst ab acht Parteien. Dann muss auch noch die Wohnlage stimmen. Ein selbstgenutztes EFH muss ich unter Lebensqualitätsgesichtspunkten sehen, Betriebswirtschaftlich den Wert der Lebensquailität zu bemessen, ist ebenfalls wieder Geschmackssache.
Dennoch schadet es nichts, sich mit dem Rechenbeispiel zu befassen. Es öffnet den Bick für wichtige Investitionsentscheidungen. Daher bin ich froh, dass in letzter Zeit die Thematik Immobilien dazugekommen ist.
ich bin ebenfalls Hausbesitzer. Die Sache mit der Lebensqualität ist richtig, aber eben nur heute. Wenn ich in ca. 15 Jahren in Rente bin sitze ich in meinem Häuschen und kann selbst bestimmen wieviel ich noch ins Häusle investieren will. Wieviel Rente es dann noch geben wird weiß kein Mensch, aber viel wird es nicht sein. Würde ich aber zur Miete wohnen würde ich die auf gar keine Fall mehr bezahlen können. Man sollte dies bei einer Laufzeit von 36 Jahren berücksichtigen, selbst wenn man schon mit 30 Hausbesitzer wird. Denn einen Sozialstaat, wie wir es heute haben wird es dann nicht mehr geben und dann Gnade uns Gott wenn wir zur Miete wohnen.
Und die ca. 130.000€, die SvenB erwirtschaftet sind in 36 Jahren bestimmt nicht die heutigen 130.000€ wert.
könnten Sie nicht ein par umfangreichere Berechnungsbeispiele zur Verfügung stellen, z. B. Rechnungen Best-Case/Worst-Case!?
Interessant wäre dabei auch eine Betrachtung für Immobilien-Eigennutzung in Boomregionen.
Vielen Dank!
Immobilien können auch im Wert steigen ! es gibt zwar keine feste Formel oder einen anwenbaren Regelsatz dafür, dennoch sollte man dies auch bei solchen Berechnungen berücksichtigen.
Mangelnder Wohnraum (Neubauquote Berlin zu gering) + Wachstumsrate der Stadt (Berlin 0,2%) + Beliebtheit innerhalb des Stadtgebietes + günstige Zinssätze auf lange Sicht absehbar= kurz gesagt:
hohe Nachfrage - wenig Angebot = Wertsteigerung
Wer nicht genug Kapital hat nimmt Kredit auf, hinterlegt die Wohnung als Sicherheit. zahlt an, zahlt ab, kommt in Verzug, ist die Wohnung los und die Bank freut sich.
Streitbar ist noch im letzten Fall die Höhe der Anzahlung und Laufzeit, wie der ehrenwerte Autor es auch schon äußerte.
Fazit:
Immobilen nur bei hohem Eigenkapital oder komplettem Caskkauf. Bei zu hohem Kredit zahlt man nur an die Bank und lebt doch nur zur Miete.
Eine Rendite bei einer Selbstgenutzten, cash-gekauften Immobilie ist einerseits auch emotional zu sehen, nämlich das Sicherheheitsgefühl.
Im Endeffekt immer weniger monatlich zahlen zu müssen als Mieter, und zusätzlich, bei richtiger Lagewahl, eine Chance auf Wertzuwachs.
Dazu kommt noch bei, jedoch nur bei richtiger Lagewahl, dass man in dem Fall eben NICHT unflexibel, "immobil" ist, sondern evtl. wieder verlustlos oder mit Gewinn verkaufen kann.
zunächst ein Hoch auf die Meinungsfreiheit. Kennt hier jemand diesen Beitrag:
http://www.youtube.com/watch?v=ZpmItB8oSqY
Dort äußert sich Dirk Müller darüber, dass man das Thema Eigenheim entzaubern solle. Dies klingt etwas gegensätzlich zu dem o.a. Ergebnis. Vielleicht kann mir jemand erklären, wo ich den Zusammenhang mit diesem Artikel micht verstanden hab. Den Bildern auf diesem Portal zu urteilen, ist diese Seite auf die Sichtweisen von Herrn Müller ausgerichtet. Diesen Artikel hab ich als Gegensatz dazu verstanden. Woran soll sich der interessierte Leser denn nun richten.
Wenn dieser Artikel der Meinungsfreiheit innerhalb der Seite cashkurs.com dienen soll, hab ich das natürlich falsch verstanden. Dann freue ich mich auf den Gastkommentar von unserem Finanzminister, der vermutlich auch hier bald als Experte schreiben wird. Ist ja auch eine berechtigte Minung, die gehört werden will.
Manchmal vermisse ich hier den roten Faden bzw. die Einheitlichkeit.
Darüber hinaus:
Damit dieser Artikel überhaupt eine Aussage haben kann, sollte er nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Woher stammen die Zahlen? Was ist mit anderen Kaufkriterien, wie Lage?
Warum nicht die Miete mit 500,-€ oder 1.500,€ ansetzen?...Wie kommt die Höhe des Zinses zustande? Inwieweit ist die Inflation zu berücksichtigen? Die Höhe des Eigenkapitals? Die persönliche Nutzungsdauer der Immobilie? etc.
Ich hab sowohl schon eine eigene Immobilie bewohnt als auch gemietet. Eine derartige Mieterhöhung von 2,5% jährlich hab ich weder erlebt noch jemals davon gehört. Bei eine Nutzungsdauer von 36 Jahren ist die Heizung gar etc. Was heute noch ein Energiesparhaus ist, wird man morgen schon nicht mehr als solches bezeichnen und nachrüsten können.
Bei meiner Such nach einer Kaufimmobilie habe ich sehr häufig als Grund für den Verkauf gehört, dass die Kinder ausgezogen sind und das Haus nun zu gross für die bisherigen Eigentümer sei. Da sprechen wir von einer Nutzungsdauer von ca. 20 und nicht 36 Jahren. Mit der Eigentumswohnung, die man sich als Single gekauft hat, wird man als mehrfacher Familienvater nicht mehr selbst bewohnen wollen.
Natürlich kann ich im Alter entscheiden, ob ich was an dem Haus machen möchte oder nicht. Doch wenn die Rente für die Heizung des ganzen Hauses nicht mehr reicht oder die Heizung nicht mehr läuft, das Loch im Dach immer größer wird und ich aufgrund eines Hüftschadens die handwerklichen Tätigkeiten nicht mehr selbst machen kann, verfällt das Haus und dessen Wert. Dies nur als kleines Brainstorming um einige Fragen aufzuwerfen.
Der Artikel beinhaltet so viele Variablen, die, sofern überhaupt berücksichtigt, entweder selbst in Frage gestellt werden oder deren Werte nicht nachollziehbar sind.
Was ist der Nährwert dieses Artikels?